Sommaire

Autorisations d'urbanisme

Démarches

Dépôt du dossier

Délais d’instruction des demandes

Taxe(s) d’urbanisme

Déroulement des travaux

Fin des travaux

Formulaires à télécharger

Informations utiles

Autorisations d’urbanisme

Les travaux de construction, d’aménagement (ex : division de terrains à bâtir) de démolition ou modifiant l’aspect extérieur d’une construction existante doivent faire l’objet d’une autorisation d’urbanisme à demander à la Mairie. Différents types de demande existent en fonction du type de travaux réalisés :

  • la déclaration préalable de travaux,
  • le permis de construire,
  • le permis de démolir,
  • le permis d’aménager,
  • l’autorisation de travaux sur un établissement recevant du public,
  • la déclaration d’enseigne.

Pour être autorisé, un projet doit respecter la loi, les servitudes d’utilité publique, les dispositifs de protection du patrimoine, et être conforme aux dispositions du plan local d’urbanisme de la ville. Avant d’élaborer vos plans, vous êtes donc invité à consulter la zone du plan local d’urbanisme dans laquelle est situé votre terrain, ainsi que les articles de règlement qui s’y appliquent.

Les clôtures nouvelles, la création d'un portail, ou la modification d'une clôture (en limite avec votre voisin ou en limite avec l'espace public) doivent faire l'objet d'une autorisation préalable (déclaration préalable de travaux) avec de réaliser les travaux.

Le fait d’entreprendre des travaux sans autorisation et/ou au mépris des règles et servitudes d’urbanisme constitue un délit passible de poursuite pénale. Toute infraction repérée ou signalée fera l’objet d’un procès-verbal d’infraction par un agent assermenté et commissionné.

La commune portera ensuite plainte et se constituera partie civile. La remise en état du contrevenant aux frais de dernier et sous astreinte financière peut être exigée si les travaux ne sont pas régularisables. Tout contrevenant encoure une amende entre 1 200 euros et 300 000 euros en fonction de la gravité des faits et 6 mois d’emprisonnement en cas de récidive.

Démarches

Types de travaux

Le Service de l’urbanisme est à votre disposition pour vous guider dans vos démarches, évaluer les droits à construire sur votre terrain puis, sur rendez-vous, étudier avec vous votre projet.

Autorisations à obtenir

Les nouvelles constructions :

  • Nouveau bâtiment, surface entre 5 m² et 20 m² : Déclaration préalable de travaux,
  • Nouveau bâtiment, surface supérieure à 20 m² : Permis de construire.

Les extensions et surélévations (ex : véranda, étage supplémentaire…) :

  • Extension / surélévation, surface entre 5 m² et 40 m² ne portant pas la surface totale à plus de 150 m² : Déclaration préalable de travaux,
  • Extension / surélévation, surface entre 5 m² et 40 m² portant la surface totale à plus de 150 m² : Permis de construire,
  • Extension / surélévation, surface supérieure à 40 m² : Permis de construire.

Les changements de destination (ex : transformation de bureaux en logement) :

  • Changement de destination : Déclaration préalable de travaux,
  • Changement de destination avec modification de façade : Permis de construire,
  • Changement de destination avec modification des structures porteuses : Permis de construire.

Les travaux divers, façades et toitures :

  • Modification façades (hors ravalement à l’identique) : Déclaration préalable de travaux,
  • Isolation par l’extérieur : Déclaration préalable de travaux,
  • Modification de couleur des baies et des volets : Déclaration préalable de travaux,
  • Remplacement de toiture : Déclaration préalable de travaux,
  • Pose de châssis de toit et de fenêtres de toit : Déclaration préalable de travaux,
  • Création / agrandissement de baies : Déclaration préalable de travaux,
  • Remplacement des fenêtres ou des portes extérieures : Déclaration préalable de travaux
  • Pose de panneaux solaires : Déclaration préalable de travaux

Les terrasses et balcons :

  • Création d’une terrasse d’une hauteur de plus de 0,60 mètres par rapport au terrain naturel : Déclaration préalable de travaux,
  • Création de balcons, loggias, perrons... - de 20 m² : Déclaration préalable de travaux.

Les démolitions :

Démolition d’un bâtiment existant : Permis de démolir.

Les divisions de terrain :

  • Lotissement (division de terrain) prévoyant la création de voies ou équipements communs : Permis d’aménager,
  • Lotissement (division de terrain) sans création de voies ou d’équipement commun : Déclaration préalable de lotissement.

Si votre projet ne correspond pas à l’un de ces cas, rapprochez-vous du Service urbanisme.

Recours à un architecte

Le recours à un architecte est obligatoire dans certains cas. Si le projet de travaux conduit

  • soit la surface de plancher,
  • soit l'emprise au sol de l'ensemble,

à dépasser 150 m² le demandeur d'une autorisation d’urbanisme doit recourir à un architecte.

En dessous de ces seuils, le recours à un architecte est facultatif uniquement si le particulier construit pour lui-même. À noter : il est possible d'obtenir gratuitement des conseils auprès d'un architecte du Conseil d'architecture, d'urbanisme et d'environnement (CAUE).

Dépôt du dossier

Pour déposer votre dossier, il est préférable de le faire en ligne sur le site du guichet unique du service urbanisme d’Orly :

Le dépôt en ligne est une démarche simplifiée et sans frais qui permet de faire sa demande à tout moment et depuis n’importe quel endroit. La création d’un compte est nécessaire mais rapide. Au moment de votre inscription comme de votre connexion, veillez à bien sélectionner la case « particulier » si vous êtes un particulier et sur « partenaire » si vous êtes un commerçant/artisan/aménageur/promoteur etc. 

Le dépôt des dossiers en version papier reste disponible, mais oblige à se déplacer au centre administratif d’Orly et à déposer au minimum 3 exemplaires du dossier (voir plus en fonction de votre projet et de sa localisation). Pour constituer votre dossier papier, téléchargez le formulaire de demande correspondant à votre projet (déclaration préalable, permis de construire, permis de démolir) sur le site https://www.service-public.fr.

Constitution du dossier

Vous devez déclarer votre projet au moyen de l'un des formulaires à télécharger sur https://www.service-public.fr

Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice des formulaires de demande. En général, il sera demandé les pièces suivantes :

  • un plan de situation permettant de localiser le terrain objet des travaux dans la commune,
  • un plan de masse du terrain localisant les travaux, la desserte par les réseaux, les accès, les bâtiments existants, les espaces extérieurs, etc.,
  • un plan de coupe de la construction permettant de distinguer les divers niveaux et leur hauteurs,
  • des plans de façades,
  • une notice présentant le projet,
  • une insertion du projet sur un photomontage,
  • plusieurs photographies.

En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à votre demande indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2020.

Délais d’instruction des demandes

Délais d'instruction

  • Déclaration préalable : 1 mois,
  • Permis de construire pour une maison individuelle : 2 mois,
  • Permis de construire : 3 mois,
  • Permis d’aménager : 3 mois,
  • Permis de démolir : 2 mois.

L’instruction par le Service urbanisme se fait par voie numérique. Ces délais sont applicables dès lors que votre dossier de demande est complet. Ils peuvent être prolongés dans certains cas particuliers (ex : construction située dans le périmètre de protection d’un monument historique, construction ou modification d’un établissement recevant du public…). L’Administration doit signaler dans le premier mois par lettre recommandée avec avis de réception postal toute modification du délai d’instruction ou pièces complémentaires à fournir.

En cas d'acceptation

La décision de la mairie prend la forme d'un arrêté municipal. Cette décision vous est adressée par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

En cas de refus

Lorsqu'une autorisation a été refusée, vous avez la possibilité de demander à la mairie de revoir sa position. Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec avis de réception.

Si cette tentative échoue, vous avez 2 mois à partir de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. Vous devez exposer clairement les raisons qui vous permettent de justifier votre droit à l'obtention de l’autorisation d’urbanisme.

En l'absence de réponse

La décision de la mairie peut également ne pas donner lieu à la délivrance d'une réponse écrite au terme du délai d'instruction. Cela indique, en principe, qu'elle ne s'oppose pas au projet tel qu'il est décrit dans la demande. Vous pouvez demander à la mairie un certificat attestant de son absence d'opposition à la réalisation du projet.

Une autorisation d’urbanisme sanctionne le respect des règles et servitudes d’urbanisme. Elle est délivrée sous réserve du droit des tiers. Un tiers (un voisin le plus souvent) peut contester la validité d'un permis de construire, de démolir ou d'aménager en exerçant un recours, sous réserve de respecter certaines conditions.

Taxe(s) d’urbanisme

Tout projet comportant la création de surface de plancher est soumis (sauf cas particulier prévu par la loi et les délibérations du Conseil municipal) au versement d’une taxe d’aménagement et d’une redevance d’archéologie préventive.

Application de la taxe d’aménagement

La taxe est exigible au taux applicable à la date de :

  • la délivrance de l'autorisation de construire ou d'aménager, ou du permis modificatif,
  • la naissance d'une autorisation tacite de construire ou d'aménager,
  • la décision de non-opposition à une déclaration préalable,
  • l'achèvement des constructions réalisées sans autorisation ou en infraction, constaté par procès-verbal (taxation d'office).

Surface taxable

La surface qui sert de base de calcul à la taxe correspond à la somme des surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades.
Il faut en déduire : l'épaisseur des murs qui donnent sur l'extérieur et les trémies des escaliers et ascenseurs.

Attention : si certains ouvrages sont exclus de la surface taxable, ils sont cependant soumis à la taxe de façon forfaitaire par emplacement (aire de stationnement, piscine découverte, panneau solaire au sol, éolienne, etc.).

Attention : il ne faut pas confondre la surface taxable avec l'emprise au sol, la surface habitable ou la surface de plancher qui détermine les formalités d'urbanisme (permis de construire et déclaration préalable) et le seuil de recours à un architecte.

Calcul

L'assiette de la taxe d'aménagement est composée de la valeur de la surface de construction et de la valeur des aménagements et installations. Le montant de la taxe est calculé selon la formule suivante : surface taxable (construction ou aménagement) x valeur forfaitaire (sauf valeur fixe pour certains aménagements) x taux fixé par la collectivité territoriale sur la part qui lui est attribuée.

Les valeurs forfaitaires sont actualisées chaque année en fonction de l'indice du coût de la construction (ICC). Elles sont de 860 € en Île-de-France en 2020, 10 € par m² de surface de panneaux photovoltaïques (les panneaux solaires thermiques, qui produisent de la chaleur, ne sont pas taxés) et 2 000 € pour les aires de stationnement extérieur. Le taux de la taxe d'aménagement est voté par la collectivité locale pour la part qui la concerne. Sur Orly, il est de :

  • Commune d’Orly : 5 % (ce taux est de 20% dans certains secteurs de la Ville)
  • Département du Val-de-Marne : 2,5 %
  • Région Ile-de-France : 1%

Des exonérations et des abattements existent en fonction de la nature du projet.

Déclaration et paiement

Lors du dépôt de permis de construire, d'aménager ou de la déclaration préalable, le demandeur doit remplir une déclaration des éléments nécessaires au calcul des impositions. La notice d'information figurant dans le dossier de demande de permis ou de déclaration permet de remplir cet imprimé fiscal. Par ailleurs, pour aider à la déclaration des surfaces, une fiche d'aide au calcul permet d'établir la déclaration de sa surface taxable et de sa surface de plancher.

Le montant de la taxe est établi par la direction départementale des territoires (DDT), qui en informe le bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme par lettre simple, dès vérification du calcul et au plus tard 6 mois après le fait générateur de la taxe. La taxe doit être payée en 2 fractions égales après la délivrance du permis :

  • au 12ème mois pour la première échéance,
  • puis au 24ème mois pour la seconde échéance.

Si son montant est inférieur à 1 500 €, elle n'est payée qu'en une seule fois.

Déroulement des travaux

Affichage en mairie et sur le terrain

Le bénéficiaire d'une autorisation d'urbanisme (un permis de construire, par exemple) doit afficher sur son terrain un extrait de cette autorisation. La mairie de la commune où se trouve le terrain doit elle aussi afficher un extrait de cette autorisation. Dans les 8 jours qui suivent la délivrance expresse ou tacite de l'autorisation, la mairie procède à l'affichage d'un extrait de l'autorisation durant au minimum 2 mois. L'affichage sur le terrain est à la charge du bénéficiaire de l'autorisation d'urbanisme.

L'affichage doit être fait :

  • dès la notification de l'autorisation,
  • ou dès la date à laquelle le permis tacite (non écrit) ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier.

La date d'affichage sur le terrain est le point de départ du délai de 2 mois accordé aux tiers pour contester l'autorisation s'ils estiment que celle-ci leur porte préjudice. L'affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres. Il est possible d'en trouver dans les magasins spécialisés. Le coût du panneau est à la charge du bénéficiaire de l'autorisation. Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu'il contient soient lisibles de la voie publique.

Il doit mentionner :

  • le nom du bénéficiaire,
  • la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire,
  • la date et le numéro de l'autorisation,
  • la nature du projet et la superficie du terrain,
  • l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
  • les droits de recours des tiers.

Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

  • si le projet prévoit des constructions : la surface du plancher ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètre par rapport au sol naturel,
  • si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus,
  • si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs,
  • si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.

Le panneau doit être affiché durant toute la durée des travaux.

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Déclaration d’ouverture de chantier

Une fois obtenue l'autorisation d'urbanisme nécessaire, la déclaration d'ouverture des travaux (DOC) est un document qui permet de signaler à l'administration le commencement de ses travaux. Elle doit obligatoirement être effectuée dès l'ouverture du chantier. L'ouverture de chantier se caractérise par :

  • l'installation de palissades autour du chantier,
  • l'arrivée du matériel,
  • les premiers travaux de terrassement.

Le chantier débute au stade des travaux préparatoires dès lors qu'ils présentent une certaine importance. La déclaration peut être effectuée au moyen du formulaire correspondant à télécharger sur https://www.service-public.fr et à déposer en 3 exemplaires à la mairie d’Orly ou à envoyer à la mairie par lettre recommandée avec accusé de réception. Le formulaire doit être complété de pièces, dont la liste est limitativement énumérée sur la notice de la DOC. À savoir : une DOC n'est pas nécessaire pour une déclaration préalable de travaux.

Délai de validité

Les travaux doivent impérativement être commencés dans un délai de 2 ans suivant l'obtention de l'autorisation d'urbanisme. Passé ce délai, l'autorisation n'est plus valable. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d'1 an.

Les travaux peuvent être échelonnés à condition que chaque interruption soit inférieure à 1 an et que les travaux exécutés d'une année sur l'autre soit suffisamment importants et significatifs. Le titulaire peut demander le prolongement de son autorisation pour une durée de 1 an : si les travaux ne peuvent pas être commencés dans le délai de 2 ans ou s'il prévoit d'interrompre le chantier pendant plus d'une année.

La demande de prolongement doit intervenir 2 mois avant l'expiration du délai de validité de l'autorisation. Le délai de validité initiale est porté de 2 ans à 3 ans pour les autorisations en cours de validité à cette date et pour celles accordées jusqu'au 31 décembre 2015.

Modification d’un permis de construire

Le bénéficiaire d'un permis de construire ou d'un permis d'aménager en cours de validité peut apporter des modifications à celui-ci dès lors que ces modifications sont mineures. Cette demande peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas encore été délivrée. Ce permis ne constitue pas un nouveau permis. A noter : cette possibilité n’est pas ouverte au titulaire d’un permis de démolir ou d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable de travaux.

Les modifications apportées au projet initial ne peuvent concerner que des petites modifications telles que :

  • l'aspect extérieur du bâtiment (par exemple un changement de façade),
  • la réduction ou l'augmentation de l'emprise au sol de la construction ou de la surface de plancher lorsqu'elle est mineure,
  • ou le changement de destination d'une partie des locaux.

Lorsque ces modifications sont plus importantes (par exemple, lorsqu'elles concernent un changement profond de l'implantation du projet ou de son volume), un nouveau permis de construire ou d'aménager doit être demandé.

Une demande de permis modificatif peut être déposée à tout moment, dès l'instant que la déclaration d'achèvement des travaux n'a pas encore été délivrée. La demande de permis modificatif doit être effectuée au moyen du formulaire correspondant à télécharger sur https://www.service-public.fr..

Le dossier complet doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec avis de réception. À cette occasion, la mairie délivre un récépissé comportant un numéro d'enregistrement qui mentionne le point de départ de la date à partir de laquelle les travaux pourront commencer en l'absence d'opposition du service instructeur.

L'instruction porte uniquement sur les points faisant l'objet du permis modificatif, elle ne revient pas sur les droits acquis conféré par le permis en cours de validité. Le service instructeur dispose d'un délai d'instruction qui est en général de 2 mois. Dans les 15 jours qui suivent le dépôt du dossier et durant toute l'instruction, un avis de dépôt de demande de permis modificatif précisant les caractéristiques essentielles du projet doit être affiché en mairie.

Le permis modificatif ne proroge pas le délai de validité du permis en cours de validité, il reste valable pendant 2 ans.

Transfert d’un permis de construire

Le transfert d'un permis de construire à une autre personne ne peut être exercé que sous certaines conditions. Pour pouvoir prétendre au transfert d'un permis de construire, il faut :

  • que le permis (à transférer) soit encore valide,
  • et que le titulaire du permis et le futur bénéficiaire aient donné leur accord sur le transfert.

La demande de transfert de permis de construire doit être effectuée au moyen du formulaire correspondant à télécharger sur https://www.service-public.fr. Le formulaire peut :

  • être déposé directement à la mairie en 4 exemplaires,
  • ou être envoyé à la mairie par lettre recommandée avec avis de réception.

Le transfert n'est pas automatique, il fait l'objet d'une décision de la mairie constatant :

  • l'accord de l'ancien et du nouveau titulaire du permis de construire,
  • le changement de titulaire,
  • le transfert des droits et obligations du nouveau titulaire (notamment en matière fiscale).

Le nouveau titulaire doit procéder à l'affichage sur son terrain du permis de construire.

Fin des travaux

Déclaration d’achèvement des travaux

La fin des travaux donne lieu à la déclaration attestant d'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) qui est un document permettant  de signaler à l'administration l'achèvement des travaux et la conformité de la construction par rapport à l'autorisation d'urbanisme accordée. Elle doit obligatoirement être effectuée une fois que les travaux sont terminés.

Cette déclaration concerne uniquement les travaux ayant fait l'objet :

  • d'un permis de construire,
  • d'un permis d'aménager
  • ou une déclaration préalable.

Dans certains cas, pour être valable, la déclaration doit :

  • si les travaux ont été effectués par tranche, préciser la nature des travaux réalisés selon le programme autorisé. La déclaration porte alors sur ces seules réalisations,
  • si des règles d'accessibilité des personnes handicapées doivent être respectées, être accompagnée d'une attestation de conformité effectuée par un contrôleur technique agréé ou un architecte,
  • si des normes techniques spécifiques (parasismiques et paracycloniques) sont applicables, être accompagnée d'une attestation effectuée par un contrôleur technique précisant que ces normes ont été respectées par le maître de l'ouvrage.

La déclaration d'achèvement des travaux doit être effectuée au moyen du formulaire correspondant à télécharger sur https://www.service-public.fr. En cas de construction nouvelle, une attestation doit en plus être jointe à la déclaration d'achèvement des travaux indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2020. Le dossier, établi en 1 exemplaire, doit être déposé directement à la mairie où se situe le terrain d’Orly ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.

Conformité des travaux

Le déclarant s'engage sur la conformité des travaux lorsqu'il dépose la déclaration. Lorsqu'elle l'estime nécessaire, l'administration peut procéder au contrôle sur place des travaux réalisés.
Cette visite des lieux n'est possible que dans un délai de 3 mois à partir de la date de réception de la déclaration. Ce délai est porté à 5 mois lorsque ce contrôle est obligatoire pour les établissements recevant du public notamment.

Si l'administration constate une anomalie dans les délais de 3 et 5 mois suivant l'autorisation accordée, elle peut mettre en demeure le titulaire de l'autorisation d'y remédier en effectuant les travaux nécessaires ou lui demander de déposer un permis de construire modificatif. Si la régularisation de l'anomalie est impossible, elle peut imposer la démolition de la construction.

Déclaration de la construction auprès du service des impôts fonciers

Toute construction nouvelle doit être déclarée par le propriétaire dans les 90 jours de l’achèvement de la construction auprès du service des impôts fonciers du lieu de situation des biens. Cette déclaration permet au propriétaire de bénéficier d’une exonération, partielle ou totale, de taxe foncière de 2 ans. À noter que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est pas concernée par cette exonération.

Cette déclaration foncière peut être réalisée :

Cas particuliers : changement d’affectation, déclaration d’enseigne, travaux sur établissement recevant du public.

Informations utiles

Service de l’urbanisme

Pour toute demande ou prise de rendez-vous, le service urbanisme est joignable par téléphone au 01 48 90 22 40 23 79 et par voie électronique à l'adresse urbanisme@mairie-orly.fr

CAUE du Val-de-Marne.

Le Conseil d'Architecture, d'Urbanisme et de l'Environnement (CAUE) est une association qui délivre un conseil et une expertise neutre et indépendante auprès des particuliers, collectivités et professionnels. Le CAUE vous met en lien avec un architecte et/ou un conseiller info-énergie afin de vous accompagner dans la définition de votre projet architectural (construction, rénovation, aménagement) mais aussi pour vous aider à réduire vos consommations d'énergie et émissions de gaz à effet de serre liées à la conception et à l'usage de votre bâtiment.

Agence de l’énergie du Val-de-Marne.
36 rue Edmond Nocard.
94700 Maisons-Alfort.
Tél. : 01 48 52 55 20.

contact@caue94.fr

Liens utiles